Comment fonctionne la location meublée en SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile couramment répandue dans le domaine de l’investissement immobilier et séduit aussi bien les particuliers que les professionnels. Elle permet en effet aux personnes qui n’en avaient pas les moyens, d’investir dans l’immobilier. Découvrez en quoi elle consiste exactement et quelle est la fiscalité d’une SCI en location meublée.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Plus souvent désignée par son acronyme SCI, la société civile immobilière désigne un ensemble de personnes qui se regroupent pour acheter un bien immobilier. C’est la solution idéale pour tous ceux qui aimeraient investir, mais sont dans l’incapacité de rassembler les fonds nécessaires. Ils partagent ainsi les bénéfices ainsi que les éventuelles pertes. Attention, la SCI ne peut pas mener une activité commerciale en achetant des biens pour les revendre. C’est une société civile qui permet uniquement de générer des revenus locatifs.

Comment constituer une SCI ?

Pour créer une SCI, il doit y avoir au moins deux personnes, qu’elles soient morales ou physiques. Vous devez établir son statut, son capital de départ (il n’y a aucun minimum), ses modalités de fonctionnement, son siège social et sa durée de vie. Les statuts peuvent être rédigés en présence d’un notaire ou bien directement par les membres eux-mêmes. Il faut ensuite les enregistrer au centre des impôts et publier dans un journal d’annonces légales la création de la SCI. Pour que le tribunal l’inscrive au registre du Commerce et des Sociétés, il faut procéder à son immatriculation. Elle se voit enfin remettre un Kbis, et peut alors démarrer son activité. La société est composée d’un gérant et de ses associés et chacun reçoit des parts sociales plus ou moins importantes selon les apports en nature qu’il a faits au départ. La SCI facilite la transmission d’un patrimoine familial, car les droits de succession sont très allégés. Elle permet également de protéger un conjoint en cas de décès.

Qu’est-ce que la location meublée ?

Devenir loueur en meublé permet de recevoir des revenus locatifs réguliers et plus élevés que si vous proposiez une location nue. Il y a en effet moins de locations meublées que de locations vides qui sont proposées sur le marché et cette spécificité permettra à votre bien de se démarquer parmi les autres annonces de location. Vous pourrez aussi le proposer pour des locations saisonnières. Le logement doit être équipé d’une liste détaillée de tout le matériel nécessaire à une vie quotidienne confortable : plaques de cuisson, four, literie, rideaux occultants dans la chambre, matériel de nettoyage du logement, étagères, table et chaises, vaisselles... Vous profiterez d’une fiscalité allégée si vous proposez votre bien sur le statut de LMNP.

Quelle est la fiscalité d’une SCI appliquée à la location meublée ?

Concernant le régime fiscal, en règle générale, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : les associés paient donc une imposition uniquement sur les revenus fonciers qu’ils retirent chacun à titre personnel de la SCI. En revanche, si celle-ci déclare une activité de location meublée, elle est considérée comme menant une activité commerciale. Selon le Code général des impôts, elle perd donc sa transparence fiscale et devient soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). La SCI qui loue en meublé doit également remplir les mêmes obligations que toute entreprise commerciale, comme la tenue d’une comptabilité d’engagement et l’inscription des comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce. L’IS possède cependant l’avantage de permettre un amortissement du bien immobilier, réduisant de ce fait le montant total des impôts. De plus, vous pourrez déduire plus de charges en étant imposé à l’IS qu’en étant redevable de l’IR.

Il est possible de rester redevable à l’impôt sur le revenu dans deux situations :
• la mise en location est proposée de manière occasionnelle et ne doit pas être effectuée plusieurs années de suite ;
• la totalité du montant HT des loyers perçus ne doit pas dépasser 10 % des recettes annuelles hors taxe de la SCI. Les 90 % restants doivent être consacrés exclusivement à de la location nue.

Si vous respectez l’une de ces deux situations, vous pourrez donc combiner location meublée et SCI, car celle-ci pourrait profiter du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il s’agit cependant d’une pratique risquée et il faut être très rigoureux. Par exemple, si vous proposez des locations saisonnières, tout comme la location d’une résidence secondaire, pendant trois années consécutives, la SCI pourrait basculer automatiquement sur l’impôt sur les sociétés.

Les avantages fiscaux de la SCI concernent également l’exonération de TVA. Si la société civile immobilière loue un bien à usage d’habitation, meublé ou nu, elle n’est pas assujettie à la TVA. Cette exonération s’annule cependant si la location meublée en SCI concerne un bien accompagné d’au moins trois prestations supplémentaires, comme la livraison du petit-déjeuner, le ménage ou encore l’entretien du linge.