Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?

Le rendement locatif est l’un des paramètres les plus importants d’un investissement immobilier destiné à la location. Et pour cause : tout investissement locatif est une forme de placement et, comme tel, doit rapporter quelque chose ! Calculé en amont de votre projet locatif, cet indicateur incontournable vous permet d’évaluer le potentiel d’un bien immobilier en évitant les mauvaises surprises. Voici comment réaliser le calcul de votre rentabilité locative.

Pourquoi calculer la rentabilité locative ?

La rentabilité locative permet de déterminer le ratio entre le montant investi dans un bien immobilier et les revenus locatifs qui en sont tirés. Concrètement, elle permet de savoir si un investissement locatif a du potentiel en termes de placement, et s’il vaut la peine de se lancer dans l’aventure. Par exemple, un placement de 100 000 € évalué à 4 % de rendement permettra de gagner 4 000 € par an.

Il faut savoir que la rentabilité d’un logement mis en location varie (en moyenne) de 2 % à 7 %. Les performances d’un bien immobilier locatif dépendent de plusieurs paramètres, comme l’emplacement géographique (un appartement en centre-ville ou une maison en bord de mer se louent mieux et plus cher), la nature du logement (les petites surfaces sont plus rentables que les grandes, mais les risques de turnover sont plus importants) et les éventuelles obligations qui pèsent sur les propriétaires bailleurs (à l’image de l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes).

Toutefois, le calcul de la rentabilité locative est une opération complexe qui ne se limite pas à diviser les revenus fonciers annuels par le prix d’achat du logement ! En particulier, il faut savoir qu’il existe un rendement locatif brut, un rendement locatif net, et un rendement dit « net-net ».

Le calcul de la rentabilité locative (brute et nette)

Pour être exact, le calcul de la rentabilité locative suppose de prendre en compte plusieurs paramètres, notamment les revenus locatifs pour obtenir une rentabilité brute. Pour la rentabilité nette, il faut soustraire les différents frais et taxes : frais de gestion si vous confiez votre appartement à une agence immobilière, charges non récupérables (les charges récupérables étant payées par le locataire) et montant de la taxe foncière (dont le propriétaire s’acquitte).

Le calcul de la rentabilité locative brute annuelle :

loyer annuel / prix d’achat × 100

Exemple : un appartement acheté 300 000 € et loué 800 € par mois affiche une rentabilité brute de 3,2 %

Le calcul de la rentabilité nette annuelle :

(loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion) / prix d’achat × 100

Exemple : 9 600 € de revenus locatifs annuels – 500 € de taxe foncière – 300 € de charges non récupérables – 6 % de frais de gestion immobilière (576 €) = 8 224 € de loyer. Ce qui nous fait un taux de rentabilité nette de 2,74 %.

Attention : pour que votre rentabilité locative fasse l’objet d’un calcul pertinent, vous devez considérer le prix réel de l’achat du logement. C’est-à-dire le coût du bien en tant que tel, les frais de notaire, les éventuels frais d’agence et les potentiels travaux réalisés avant la mise en location.

Vous aurez compris que le calcul de la rentabilité locative nette permet de se faire une meilleure idée du potentiel d’un investissement immobilier locatif. Néanmoins, il y a encore un élément à prendre en compte : la fiscalité de votre location.

Rentabilité locative : le calcul de la rentabilité nette-nette

On parle de rentabilité nette-nette, ou nette d’impôts, une fois que les différentes charges fiscales ont été déduites du calcul de la rentabilité locative nette. Sont à prendre en compte : les prélèvements sociaux (17,2 %) et l’imposition sur le revenu (en fonction de votre profil fiscal) qui s’appliquent aux revenus locatifs hors charges, ainsi que les avantages fiscaux dont vous bénéficiez dans le cadre de votre achat (type Pinel, Censi-Bouvard ou Malraux, en fonction de la nature de votre investissement locatif). Votre rentabilité locative nette-nette doit donc faire l’objet d’un calcul complexe qui dépend de nombreux paramètres.

Voilà les éléments à prendre en compte pour effectuer le calcul de la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Au fil du temps, d’autres paramètres peuvent jouer un rôle : éventuelle vacance locative, fin des avantages fiscaux, ou revente du logement (taxe sur la plus-value). Il est donc nécessaire de procéder à ce calcul au moins une fois par an.

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