Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?
Pourquoi calculer la rentabilité locative ?
Pour estimer la rentabilité locative de votre bien, vous pouvez utiliser le mode de calcul qui permet de déterminer le ratio entre le montant investi dans un bien immobilier et les revenus locatifs qui en sont tirés. Concrètement, elle permet de savoir si un investissement locatif a du potentiel en terme de placement, et s’il vaut la peine de se lancer dans l’aventure. Par exemple, un placement de 100 000 € évalué à 4 % de rendement permettra de gagner 4 000 € par an.
Le calcul des performances d’un bien immobilier locatif dépendent de plusieurs paramètres, comme l’emplacement géographique (un appartement en centre-ville ou une maison en bord de mer se louent mieux et plus cher), la nature du logement (les petites surfaces sont plus rentables que les grandes, mais les risques de turnover sont plus importants), le type de location ; nue ou meublée (en LMNP(Location Meublée Non Professionnelle)) et les éventuelles obligations qui pèsent sur les propriétaires bailleurs (à l’image de l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes).
Calculer la rentabilité locative vous permettra d’identifier votre cash-flow immobilier qui est la différence entre les entrées et les sorties, c’est-à-dire entre les revenus perçus par l'investissement locatif et les dépenses liées à cet investissement.
Pour être précis, le calcul du rendement locatif ne doit pas se limiter à diviser les revenus fonciers annuels par le prix d’achat du logement ! En particulier, il faut savoir qu’il existe un calcul de rendement locatif brut, un calcul de rendement locatif net, et un calcul de rendement dit « net-net ».
Le calcul de la rentabilité locative (brute et nette)
Le calcul exact de la rentabilité d'un investissement locatif implique de prendre en compte plusieurs paramètres, notamment les revenus locatifs pour obtenir une rentabilité brute. Pour obtenir le montant de la rentabilité nette, vous devez faire un calcul spécifique qui prend en compte et retire différents frais et taxes : les frais de gestion si vous confiez votre appartement à une agence immobilière, les charges non récupérables (les charges récupérables étant payées par le locataire), les charges de copropriété, le montant des frais de votre crédit immobilier et le montant de la taxe foncière (dont le propriétaire s’acquitte).
Voici un exemple de calcul de la rentabilité locative brute annuelle :
loyer annuel / prix d’achat × 100
Exemple : un appartement acheté 300 000 € et loué 800 € par mois affiche une rentabilité brute de 3,2 %
Le calcul de la rentabilité nette annuelle :
(loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion) / prix d’achat × 100
Exemple : 9 600 € de revenus locatifs annuels – 500 € de taxe foncière – 300 € de charges non récupérables – 6 % de frais de gestion immobilière (576 €) = 8 224 € de loyer. Ce qui nous fait un taux de rentabilité nette de 2,74 %.
Attention : pour que votre rentabilité locative fasse l’objet d’un calcul pertinent, vous devez considérer le prix réel de l’achat du logement. C’est-à-dire le coût du bien en tant que tel, les frais de notaire, les éventuels frais d’agence et les potentiels travaux réalisés avant la mise en location.
Vous aurez compris que le calcul de la rentabilité locative nette permet de se faire une meilleure idée du potentiel d’un investissement immobilier locatif. Néanmoins, il y a encore un élément à prendre en compte : la fiscalité de votre location.
Rentabilité locative : le calcul de la rentabilité locative nette-nette
On parle de rentabilité nette-nette, ou nette d’impôts, une fois que les différentes charges fiscales ont été déduites du calcul de la rentabilité locative nette. Sont à prendre en compte : les prélèvements sociaux (17,2 %) et l’imposition sur le revenu (en fonction de votre profil fiscal) qui s’appliquent aux revenus locatifs hors charges, ainsi que les avantages fiscaux (taxe foncière, impôt sur le revenu…) dont vous bénéficiez dans le cadre de votre achat (type loi Pinel, LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), Censi-Bouvard ou Malraux, en fonction de la nature de votre investissement locatif). Votre rentabilité locative nette-nette doit donc faire l’objet d’un calcul complexe qui dépend de nombreux paramètres.
Voilà les éléments à prendre en compte pour effectuer le calcul de la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Au fil du temps, d’autres paramètres peuvent jouer un rôle : éventuelle vacance locative, fin des avantages fiscaux ou revente du logement (taxe sur la plus-value). Il est donc nécessaire de procéder à ce calcul au moins une fois par an, et de faire le point sur vos capacités d’emprunt avant de vous lancer dans votre projet.
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