Vous le savez : les revenus issus d’une location sont soumis à l’impôt sur le revenu. Mais ce que vous ignorez peut-être, c’est que les loyers d’un meublé entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers comme c’est le cas pour une location nue. Le mode d’imposition est donc complexe, d’autant plus qu’il faut distinguer deux régimes fiscaux (loueur en meublé professionnel ou non professionnel). Comment fonctionne la fiscalité de location meublée ?

Le statut de loueur en meublé : deux régimes fiscaux possibles

La location meublée consiste à mettre à disposition des locataires un local d’habitation équipé de tout le mobilier indispensable à une occupation dite « normale ». La liste des biens est imposée par le décret du 31 juillet 2015. Dans ce type de location, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos loyers : le LMP et le LMNP. Ce régime fiscal a un impact sur votre fiscalité de location meublée. De quoi s’agit-il ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut de LMP est accessible aux particuliers lorsque deux conditions sont remplies :
• Les recettes annuelles (considérées sur une année civile) sont supérieures à 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal.
• La part des revenus locatifs annuels excède celle des autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Notez que l’inscription au Registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire pour bénéficier des avantages du statut de LMP.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si vous ne remplissez pas les conditions ci-dessus, c’est le statut de LMNP qui s’impose automatiquement. L’activité de location d’un logement meublé est alors exercée en nom propre, par exemple en complément d’une activité principale.

Les avantages du statut de LMNP sont nombreux (abattement sur les recettes, amortissement…). Pour en bénéficier, vous devez toutefois vous enregistrer sous ce statut en début d’activité, donc au moment de mettre en location le logement.

Location meublée et fiscalité : comment sont imposés vos revenus ?

Dans le cadre d’une location meublée, la fiscalité varie en fonction du statut, mais aussi du régime fiscal. Prenons le cas du loueur en meublé non professionnel : vous pouvez déclarer vos revenus locatifs selon le régime micro ou réel.

 

  • Le régime micro s’applique d’emblée si vos recettes annuelles (pour l’année civile N-1) n’excèdent pas 72 600 €, avec à la clé un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir vos charges. Celles-ci ne sont donc pas déductibles au réel. Si le logement est un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, l’abattement monte à 71 % jusqu’à 176 200 € par an de recettes. En outre, le régime micro-BIC permet de profiter d’une exonération d’impôt dans deux cas : si vous louez (à un prix raisonnable) une chambre meublée de votre résidence principale, ou si votre ou vos chambres d’hôtes génèrent peu de revenus (moins de 760 € par an).
  • Le régime réel s’applique au-delà de 72 600 € de revenus locatifs par an (ou de 176 200 € en saisonnier), ou sur option si vous en faites la demande. Vos recettes locatives sont alors déclarées pour leur montant réel… mais vos charges aussi ! Il est ainsi possible de déduire les intérêts d’emprunt (si vous avez réalisé un investissement immobilier), les frais de gestion et d’assurances, les impôts locaux, les frais d’entretien et de réparation… Vous pouvez également actionner le levier de l’amortissement, et ainsi déduire chaque année une partie du prix du bien acquis.

 

Dans le cas du LMP, le choix du mode d’imposition est identique : micro-BIC ou régime réel. Mais il existe une troisième option : si vous exercez votre activité de location meublée via une entreprise, vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur les sociétés. Ce statut de loueur en meublé professionnel offre d’autres avantages en matière de fiscalité de location meublée en 2022 : la possibilité d’imputer l’éventuel déficit sur le revenu global de l’année et, dans certaines conditions très précises, l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière.

Revente du logement

Quelle fiscalité s’applique si vous envisagez de revendre votre investissement locatif ? Si vous avez le statut de LMNP, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Cela signifie que vous êtes redevable à la fois de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, mais uniquement sur la plus-value générée lors de la vente. Il faut en déduire les abattements applicables en fonction du nombre d’années de détention du bien. Globalement, vous devez posséder le logement depuis au moins 30 ans pour être exonéré(e) intégralement de la taxe sur la plus-value immobilière.

 

En revanche, si vous disposez du statut de LMP, la plus-value réalisée relève du régime des plus-values professionnelles. Il est toutefois possible de bénéficier d’une exonération totale lorsque les recettes locatives ont été inférieures à 90 000 € HT au cours des deux années civiles qui ont précédé la cession (et à condition que l’activité dure depuis au moins cinq ans), et d’une exonération partielle lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 € HT pendant au moins deux ans. Néanmoins, considérant la complexité de la fiscalité de la location meublée en LMP, mieux vaut faire appel à un expert !