Avant de connaître l’amortissement possible en LMNP et sa plus-value, il est important de comprendre les enjeux de ce statut de loueur meublé.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à tous les contribuables d’investir dans un logement pour le relouer ensuite, meublé.

Pour rentrer dans ce critère, celui-ci doit contenir tout le matériel nécessaire à la vie quotidienne : une literie, de la vaisselle, un four et une plaque de cuisson... Devenir loueur meublé non professionnel permet de recevoir des revenus locatifs, d’enrichir son patrimoine et de préparer sa retraite, entre autres. Attention, ce dispositif n’est pas compatible avec la loi Pinel qui impose la location nue ou location vide.

Lorsqu’une entreprise investit dans un équipement, un serveur informatique à 5 000 € par exemple, elle tient compte de sa durée d’utilisation et divise son prix par le nombre d’années que servira l’engin avant de devenir obsolète ou inutilisable. Considérant que le serveur est garanti dix ans, l’entreprise va alors calculer la valeur qu’il perd chaque année (soit 5 000 : 10 = 500 €) et faire passer ce montant dans ses charges.

Mais comment l’amortissement est-il applicable au statut LMNP ?

Le dispositif LMNP présente plusieurs avantages fiscaux. Les loueurs en meublé ont notamment la possibilité de fortement diminuer le montant de leurs impôts. On considère en effet que le bien en location LMNP perd chaque année un peu de sa valeur. Cette perte est considérée comme une charge pour le loueur et elle diminue donc le résultat net imposable.

Dans le cadre de l’amortissement LMNP, cette diminution des impôts est possible dès que le loueur LMNP passe au régime d’imposition réel. Si vos revenus locatifs dépassent les 70 000 €, vous entrez de plein droit dans le régime réel, s’ils sont inférieurs à cette somme, vous pouvez bénéficier du régime réel à certaines conditions. Il est possible de bénéficier du statut de LMNP amortissable même pour un bien que vous avez acheté il y a plusieurs années et que vous ne mettez en location que maintenant.

Attention, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non en tant que revenus fonciers.

Il faut savoir que vos logements loués meublés sont très avantageux car ils pourront être amortis à 100 %, des frais d’agence à la valeur hors taxe (HT) de l’immobilier, en passant par le montant HT du mobilier et les frais d’acte. Il faut compter 5 à 10 ans d’amortissement linéaire en LMNP pour les meubles et jusqu’à 25 ans pour le reste ; l’amortissement annuel pourra alors aussi être calculé. Les charges déductibles via LMNP désignent toutes les charges liées à l’investissement. Vous pouvez ajouter à ces charges la taxe foncière, les honoraires comptables, les primes d’assurance, les frais de travaux et d’entretien, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.

Attention, pour que chaque charge soit prise en compte pour l’amortissement de votre location meublée, vous devez pouvoir justifier à l’aide d’une pièce comptable qu’elle est dans l’intérêt du bien en LMNP.

Si les différents amortissements donnent lieu à un déficit, celui-ci pourra être utilisé plus tard, sans limite de temps, pour l’année où vous réaliserez un bénéfice.

Réservée aux contribuables qui effectuent un investissement locatif en LMNP entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, la loi Censi-Bouvard permet de profiter pendant 9 ans d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction peut aller jusqu’à 11 % du prix du bien HT. Le dispositif Censi-Bouvard permet également, sous certaines conditions, de récupérer la TVA 20 %. La défiscalisation LMNP Censi-Bouvard ne peut se faire qu’en dehors du cadre professionnel. Pour bénéficier de cette loi Censi-Bouvard avantageuse fiscalement, vous devez donc le faire sous le statut LMNP. Censi-Bouvard s’applique uniquement aux logements neufs et aux résidences de service, contrairement aux locations meublées non professionnelles. Si vous avez un TMI (Taux Marginal d’Imposition) supérieur à 30 %, le statut LMNP sera plus intéressant fiscalement. Si le TMI est inférieur à 30 %, optez pour un Censi-Bouvard amortissement.

Il est possible, sous certaines conditions, d’enregistrer les meubles de la location meublée en tant que dépenses amortissables déductibles. Pour cela, leur montant doit être supérieur à 600 € HT. S’il est inférieur à cette somme, le mobilier passe directement dans les charges et n’a pas besoin d’être amorti. Par exemple, une cuisine équipée possède une durée d’amortissement de 10 ans tandis que la literie sera rentabilisée en 6 ans.