Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

De nombreux propriétaires bailleurs sont attirés par le concept de LMNP, c’est-à-dire Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut leur procure en effet de nombreux avantages fiscaux. Découvrez comment fonctionne l’amortissement de votre bien LMNP.

Le LMNP, qu’est-ce que c’est ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet à tous les contribuables d’investir dans un logement pour le relouer ensuite, meublé. Pour rentrer dans ce critère, celui-ci doit contenir tout le matériel nécessaire à la vie quotidienne : une literie, de la vaisselle, un four et une plaque de cuisson... Devenir loueur meublé non professionnel permet de recevoir des revenus locatifs, d’enrichir son patrimoine et de préparer sa retraite, entre autres. Attention, ce dispositif n’est pas compatible avec la loi Pinel qui impose la location nue.

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

Lorsqu’une entreprise investit dans un équipement, un serveur informatique à 5 000 € par exemple, elle tient compte de sa durée et divise son prix par le nombre d’années que servira l’engin avant de devenir obsolète ou inutilisable. Considérant que le serveur est garanti dix ans, l’entreprise va alors calculer la valeur qu’il perd chaque année (soit 5 000 : 10 = 500 €) et faire passer ce montant dans ses charges. Mais comment l’amortissement est-il applicable au statut LMNP ?

L’amortissement applicable au LMNP

Les loueurs en meublé ont la possibilité de fortement diminuer le montant de leurs impôts. On considère en effet que le bien en location perd chaque année un peu de sa valeur. Cette perte est considérée comme une charge pour le loueur et elle diminue donc le résultat net imposable.

Cette diminution des impôts est possible dès que le loueur passe au régime d’imposition réel. Si vos revenus locatifs dépassent les 70 000 €, vous entrez de plein droit dans le régime réel, s’ils sont inférieurs à cette somme, vous pouvez bénéficier du régime réel à certaines conditions. Il est possible de bénéficier du statut de LMNP amortissable même pour un bien que vous avez acheté il y a plusieurs années et que vous ne mettez en location que maintenant. Attention, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que BIC et non en tant que revenus fonciers.

Comment calculer l’amortissement d’un bien ?

Vous pouvez effectuer une simulation gratuite pour calculer de combien vous allez réduire vos impôts grâce à votre location LMNP. Il faut savoir que vos logements loués meublés pourront être amortis à 100 %, des frais d’agence à la valeur hors taxe (HT) de l’immobilier, en passant par le montant HT du mobilier et les frais d’acte. Il faut compter 5 à 10 ans d’amortissement linéaire pour les meubles et entre 25 et 40 ans pour le reste. Les charges déductibles via LMNP désignent toutes les charges liées à l’investissement. Vous pouvez ajouter à ces charges la taxe foncière, les honoraires comptables, les primes d’assurance, les frais de travaux et d’entretien, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt. Attention, pour que chaque charge soit prise en compte pour l’amortissement, vous devez pouvoir justifier à l’aide d’une pièce comptable qu’elle est dans l’intérêt du bien en LMNP.

Si les différents amortissements donnent lieu à un déficit, celui-ci pourra être utilisé plus tard, sans limite de temps, pour l’année où vous réaliserez un bénéfice.

L’amortissement en Censi-Bouvard

Réservée aux contribuables qui effectuent un investissement locatif en LMNP entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020, la loi Censi-Bouvard permet de profiter pendant 9 ans d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction peut aller jusqu’à 11 % du prix du bien HT. Le dispositif Censi-Bouvard permet également, sous certaines conditions, de récupérer la TVA 20 %. La défiscalisation Censi-Bouvard ne peut se faire qu’en dehors du cadre professionnel. Pour bénéficier de cette loi Censi-Bouvard avantageuse fiscalement, vous devez donc le faire sous le statut LMNP. Censi-Bouvard s’applique uniquement aux logements neufs et aux résidences de service, contrairement aux locations meublées non professionnelles. Si vous avez un TMI (Taux Marginal d’Imposition) supérieur à 30 %, le statut LMNP sera plus intéressant fiscalement. Si le TMI est inférieur à 30 %, optez pour un Censi-Bouvard amortissement.

Peut-on amortir les meubles en location meublée ?

Il est possible, sous certaines conditions, d’enregistrer les meubles de la location meublée en tant que dépenses amortissables déductibles. Pour cela, leur montant doit être supérieur à 600 € HT. S’il est inférieur à cette somme, le mobilier passe directement dans les charges et n’a pas besoin d’être amorti. Par exemple, une cuisine équipée possède une durée d’amortissement de 10 ans tandis que la literie sera rentabilisée en 6 ans.

Peut-on amortir les travaux via le régime LMNP ?

Si le montant des travaux réalisés pour le bien loué meublé dépasse 600 €, cette dépense sera considérée comme une charge amortissable déductible des impôts. Comme pour le mobilier, l’amortissement travaux LMNP dure plus ou moins longtemps selon le type de chantiers : 10 ans pour la plomberie, 5 ans pour le revêtement de sol…