S’il existe depuis 2014, le dispositif loi Pinel a connu plusieurs aménagements et est encore modifié par la loi de finances pour 2023 et 2024. Il consiste à acheter un logement neuf et nu dans l’une des zones éligibles en France (A, A bis, B1, B2 sur décret). Chaque investissement est plafonné à 300 000 € ou à 5 500 € le m², et on ne peut en acquérir que deux par an. 

Autre contrainte propre à ce système et non au dispositif LMNP : pour louer en loi Pinel, il faut que les locataires ne dépassent pas un plafond de ressources et que les loyers imposés, en dessous du marché et selon chaque zone, soient respectés. Par exemple, dans la zone A bis (Paris), le prix du m² sera de 17,62 € seulement. Mais l’opération permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, même si elle varie en fonction de l’engagement locatif (6 ans, 9 ans, 12 ans). 

Nouveauté apportée depuis le 1er janvier 2023 : le Pinel +. Grâce à ce système, les investisseurs peuvent continuer à bénéficier des taux antérieurs de réduction fiscale (12, 18 ou 21 % pour un bien loué respectivement 6, 9 ou 12 ans). Pour pouvoir en profiter, des conditions d’éligibilité ont été établies :  

• Acheter un logement neuf dans une habitation collective, en zone éligible, pour un montant inférieur à 300 000 € (ou 5500 /m²).  
• Respecter les plafonds des ressources et de loyers. 
• Choisir un logement doté d’une excellence performance énergétique (seuil 2025 de la RE 2020). 
• Opter pour un programme de construction dans un quartier classé comme prioritaire.  

Malgré ces contraintes, cela reste un excellent moyen de se constituer un patrimoine. D’autant qu’il est possible de louer à ses ascendants, à ses descendants, à des étudiants (y compris de sa famille) et en colocation en respectant toutes les conditions requises. 

Un des avantages de cet investissement locatif est qu’il sera amorti par les loyers et la réduction de la fiscalité. La défiscalisation immobilière va jusqu’à 17,5 % pour 12 ans d’engagement locatif si vous investissez en 2023, 14 % si c’est en 2024.  

Dès lors, il convient de réfléchir entre choisir ce dispositif ou investir en LMNP. En effet, pour espérer réaliser un rendement locatif de 3,5 % brut, déductions faites des charges de copropriété, des frais de gestion locative, de l’assurance loyers impayés, des taxes foncières…, il ne faut pas se tromper d’emplacement ! Et encore, pour un taux d’imposition de 30 % avec la CSG-CRDS en plus, il ne restera que 1,2 % de rendement net d’impôts. Il faudra donc penser à long terme à une nouvelle destination locative ou à une revente. Dans cette optique, il est conseillé de rester vigilant à l’écart de prix par rapport à l’ancien et aux conditions locatives dans la zone choisie. 

Le statut LMNP consiste, à l’instar du dispositif loi Pinel, en l’acquisition d’un logement meublé. C’est une formule idéale pour percevoir des revenus complémentaires, peu imposés de surcroît. En effet, le rendement est très bon, jusqu’à 4%, et les avantages fiscaux sont différents de ceux de la loi Pinel. Ici, l’atout notable reste la déductibilité des amortissements. Cet investissement vous permettra en tant que loueur de meublé d’obtenir des revenus locatifs non plafonnés mais aussi non fiscalisés puisque vous conserverez la plus grande partie des recettes. Ainsi, investir en LMNP présente un rendement net d’impôts plus de deux fois supérieur à celui du dispositif Pinel.