Faut-il investir en Pinel ou en LMNP ?

En raison des taux immobiliers toujours très bas et de la chute des taux d’épargne (livret A, LDD, etc.), l’investissement immobilier devient de plus en plus attractif et permet de se constituer un complément de retraite. Les dispositifs loi Pinel et LMNP sont fiscalement avantageux, nous allons voir ici leur différence et leur rendement. Un investissement en loi Pinel ouvre droit à des réductions d’impôts intéressantes, le montant des loyers est cependant encadré, le rendement pourra être plus faible qu’en LMNP. La location meublée non professionnelle (LMNP) porte sur des investissements en résidence avec services (EHPAD, résidences étudiantes…) mais leur rendement locatif est bien meilleur. Dès lors, lequel choisir ? Petit comparatif.
Duret promoteur

Pourquoi investir en loi Pinel ?

Le dispositif loi Pinel consiste à acheter un logement neuf et nu dans l’une des cinq zones éligibles en France (A, A bis, B1, B2, C). Chaque investissement est plafonné à 300 000 € ou à 5 500 € le m², et on ne peut en acquérir que deux par an.

Autre contrainte : pour louer en loi Pinel, il faut que les locataires ne dépassent pas un plafond de ressources et que les loyers imposés, en dessous du marché et selon chaque zone, soient respectés. Par exemple, dans la zone A bis (Paris), le prix du m² sera de 17,43 € seulement. Mais l’opération permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, même si elle varie en fonction de l’engagement locatif (6 ans, 9 ans, 12 ans).

Malgré ces contraintes, cela reste un excellent moyen de se constituer un patrimoine dans la mesure où l’investissement sera amorti par la réduction de la fiscalité (jusqu’à 21 % pour 12 ans d’engagement locatif) et les loyers. D’autant qu’il est possible de louer à ses ascendants, à ses descendants, à des étudiants (y compris de sa famille) et en colocation en respectant toutes les conditions requises.

Cependant, pour espérer réaliser un rendement locatif de 3,5 % brut, déductions faites des charges de copropriété, des frais de gestion locative, de l’assurance loyers impayés, des taxes foncières…, il ne faut pas se tromper d’emplacement ! Et encore, pour un taux d’imposition de 30 % avec la CSG-CRDS en plus, il ne restera que 1,2 % de rendement net d’impôts. Il faudra donc penser à long terme à une nouvelle destination locative ou à une revente. Dans cette optique, il est conseillé de rester vigilant à l’écart de prix par rapport à l’ancien et aux conditions locatives dans la zone choisie.

Pourquoi investir en LMNP ?

Le statut LMNP consiste en l’acquisition d’un logement, à l’instar du dispositif loi Pinel, mais meublé et dans une résidence avec services (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior, affaires et loisirs). La gestion locative est confiée à un professionnel. C’est une formule idéale pour percevoir des revenus complémentaires, peu imposés de surcroît. En effet, le rendement est très bon, entre 4 et 5 % brut, et les avantages fiscaux sont fort différents de ceux de la loi Pinel. Ici, point de réduction d’impôt, mais déductibilité des amortissements. Les charges (en plus des déductions pour petits travaux, taxes, intérêts du prêt bancaire…) et les frais de locations sont réduits, ce qui fait que pour un rendement brut de 4,2 %, le revenu net se situe à 3,5 % ! Cet investissement permet d’obtenir des revenus locatifs non plafonnés mais aussi non fiscalisés puisque la plus grande partie des recettes est conservée. Le rendement net d’impôts est ainsi plus de deux fois supérieure à celui du dispositif Pinel.

 

Pour réduire l’impôt de 11 %, il faudrait investir sous l’amendement Censi-Bouvard mais en contrepartie, les revenus locatifs seront fiscalisés, la durée d’engagement locatif sera imposée (9 ans), et le montant de l’investissement sera plafonné à 300 000 €. Seule la TVA sera exonérée. Cette disposition est plus adaptée aux petites impositions.

Comparatif des deux dispositifs

  Dispositif Pinel Statut LMNP
Durée d’engagement locatif 6 ans minimum, 9 ans, ou 12 ans maximum Aucune
Zones géographiques A bis, A, B1, B2, C Toute la France
Conditions locatives Logement BBC, loué vide, loyers encadrés, ressources du locataire plafonnées Louer en meublé, loyers libres
Fiscalité Réduction de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement (respectivement 6, 9 ou 12 ans) Si les revenus locatifs sont inférieurs à 32 100 € : régime BIC avec abattement forfaitaire de 50 % des recettes ; entre 32 100 et 763 000 €, régime fiscal réel simplifié ; au-delà, régime fiscal normal.

Par exemple, pour un investissement de 300 000 € en loi Pinel loué pendant 12 ans, l’investisseur réalisera 63 000 € de réduction fiscale et amortira son achat par les loyers perçus.

 

Sous le statut LMNP, l’investisseur bénéficiera d’une plus grande souplesse, et ses avantages fiscaux seront très intéressants si les revenus locatifs n’atteignent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.

 

Les deux dispositifs ont donc leurs avantages, en plus de la constitution d’un patrimoine : la loi Pinel est plus adaptée quand il s’agit de défiscaliser des gros revenus ; le système LMNP est plus approprié pour percevoir des revenus complémentaires non fiscalisés.