Le dispositif loi Pinel consiste à acheter un logement neuf et nu dans l’une des zones éligibles en France (A, A bis, B1). Chaque investissement est plafonné à 300 000 € ou à 5 500 € le m², et on ne peut en acquérir que deux par an.

Autre contrainte propre à la loi Pinel et non au dispositif LMNP : pour louer en loi Pinel, il faut que les locataires ne dépassent pas un plafond de ressources et que les loyers imposés, en dessous du marché et selon chaque zone, soient respectés. Par exemple, dans la zone A bis (Paris), le prix du m² sera de 17,55 €. Mais l’opération permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, même si elle varie en fonction de l’engagement locatif (6 ans, 9 ans, 12 ans).

Malgré ces contraintes, cela reste un excellent moyen de se constituer un patrimoine dans la mesure où un des avantages de cet investissement locatif est qu’il sera amorti par la réduction de la fiscalité (défiscalisation immobilière jusqu’à 17,5 % pour 12 ans d’engagement locatif) et les loyers. D’autant qu’il est possible de louer à ses ascendants, à ses descendants, à des étudiants (y compris de sa famille) et en colocation en respectant toutes les conditions requises.

Cependant, pour espérer réaliser un rendement locatif de 3,5 % brut, déductions faites des charges de copropriété, des frais de gestion locative, de l’assurance loyers impayés, des taxes foncières…, il ne faut pas se tromper d’emplacement ! Et encore, pour un taux d’imposition de 30 % avec la CSG-CRDS en plus, il ne restera que 1,2 % de rendement net d’impôts. Il faudra donc penser à long terme à une nouvelle destination locative ou à une revente. Dans cette optique, il est conseillé de rester vigilant à l’écart de prix par rapport à l’ancien et aux conditions locatives dans la zone choisie.

Le statut LMNP consiste en l’acquisition d’un logement, à l’instar du dispositif loi Pinel, mais meublé et dans une résidence avec services (para-hôteliers, résidence étudiante, EHPAD, résidence senior, affaires et loisirs). La gestion locative est confiée à un professionnel. C’est une formule idéale pour percevoir des revenus complémentaires, peu imposés de surcroît. En effet, le rendement est très bon, jusqu’à 4%, et les avantages fiscaux sont fort différents de ceux de la loi Pinel. Ici, l’avantage notable reste la déductibilité des amortissements. Cet investissement vous permettra en tant que loueur de meublé d’obtenir des revenus locatifs non plafonnés mais aussi non fiscalisés puisque la plus grande partie des recettes est conservée. Le rendement net d’impôts est ainsi plus de deux fois supérieur à celui du dispositif Pinel.

Pour réduire l’impôt de 11 %, il faudrait investir sous l’amendement Censi-Bouvard mais en contrepartie, les revenus locatifs seront fiscalisés, la durée d’engagement locatif sera imposée (9 ans), et le montant de l’investissement sera plafonné à 300 000 €. Seule la TVA sera exonérée. Cette disposition est plus adaptée aux petites impositions.