Quel est le bon moment pour revendre son appartement neuf ?

Vous venez d’acquérir un bien immobilier neuf et vous souhaitez le revendre, ou vous souhaitez réfléchir en amont d’un projet ? Pour ne pas perdre d’argent, il est indispensable de prendre en compte différents critères pour vendre au bon moment et amortir l’achat immobilier. Ces variables sont également à prendre en compte.

Achat immobilier neuf : revendre votre logement (appartement ou maison) avant 5 ans

Dans vos projets immobiliers (achat de résidences principale ou secondaire dans le neuf) certaines variables sont importantes et doivent être prises en compte en amont du projet ou lors de la phase de revente du logement et de la fixation du prix de vente.

Juridiquement, un bien immobilier issu d’un programme neuf est considéré comme neuf dès lors qu’il n’a pas plus de 5 ans. Compte tenu du fait que le prix de l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien, il est donc intéressant de revendre votre logement neuf dans les 5 ans suivant son achat pour ne pas perdre d’argent.

En effet, l’achat immobilier neuf est en moyenne 20 % plus cher qu’une acquisition dans l’ancien. Le prix de revente d’un appartement encore considéré comme neuf peut ainsi s’effectuer à un prix plus élevé (revente d’un appartement neuf avant 5 ans).

Amortir les dépenses liées à l’achat immobilier neuf : un délai de 6 ans minimum nécessaire

Le fait de revendre son logement neuf après 6 ans de détention présente l’avantage de pouvoir amortir les dépenses liées à son achat. En effet, un achat immobilier dans le neuf engendre le paiement de différents frais. Il est nécessaire d’en tenir compte avant de penser à la mise en vente du bien. Pour minimiser les pertes d’argent, il convient de s’assurer que le prix de vente sur le marché de l’immobilier sera supérieur au prix d’achat auquel il faut ajouter les dépenses corrélatives, à savoir :

  • les frais et commissions de l’agence immobilière ;
  • les frais de notaire déboursés lors de l’achat immobilier ;
  • les frais liés aux diagnostics immobiliers ;
  • les dépenses inhérentes à l’assurance emprunteur ;
  • les frais bancaires liés au crédit immobilier.

Lors de la mise en vente d’un logement neuf, il est important de tenir compte de ces différents frais complémentaires pour s’assurer de ne pas perdre d’argent et de vendre votre bien au bon prix.

 

Mise en vente de sa résidence secondaire et plus-value avant 5 ans et après 5 ans

Si le logement neuf acquis constitue la résidence secondaire du propriétaire, la mise en vente du logement peut générer une plus-value soumise à impôt. En effet, lors de la vente d’une résidence secondaire, deux types d’impôts sont dus par le propriétaire en fonction de la durée de détention du bien :

  • L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % s’applique sur la plus-value réalisée pour les logements (appartements ou maisons) détenus depuis moins de 5 ans. Au-delà, un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention. Cet abattement est de 6 % par année de détention au-delà de 5 ans, entre 6 et 21 ans de détention, et de 4 % pour la 22e année de détention.
  • Les prélèvements sociaux s’appliquent sur la plus-value à hauteur de 17,2 % pour les logements détenus depuis moins de 5 ans. Au-delà, un abattement de 1,65 % par année de détention est appliqué entre 6 et 21 ans de détention, il est de 1,60 % pour la 22e année et de 9 % par an entre la 23e et la 30e année de détention.

Il est donc indispensable, avant de se poser la question lors de la mise en vente d’un logement acquis neuf à titre de résidence principale, de connaître le montant de la plus-value qui sera dégagée, pour fixer le coût fiscal et social de l’opération en fonction de la durée de détention du bien et peut-être ne pas payer de plus-value.

Vente d’un logement acquis neuf dans le cadre d’un investissement locatif

Dois-je revendre mon appartement dans le cadre d’un investissement locatif neuf ?

Certains investissements locatifs exigent, en contrepartie du bénéfice d’une réduction d’impôt, que l’investisseur s’engage à louer le bien immobilier pendant une certaine durée. C’est le cas notamment du dispositif Pinel et LMNP. Pour rappel, la loi Pinel permet d’acquérir un logement neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans.

Cette réduction d’impôt pour la revente d’un bien dans le cadre locatif est égale à :

  • 12 % du montant d’acquisition de l’achat immobilier en cas d’engagement de location sur 6 ans ;
  • 18 % du montant du prix d’achat du logement neuf en cas d’engagement de location sur 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat du bien immobilier neuf en cas d’engagement de location sur 12 ans.

L’engagement de louer le bien immobilier neuf est une condition indispensable pour bénéficier du dispositif Pinel. Dans l’hypothèse où un propriétaire revend le bien immobilier acquis en loi Pinel avant la fin de la période d’engagement, tout le dispositif de défiscalisation est remis en cause. L’administration fiscale exigera alors le remboursement des réductions d’impôt déjà perçues. Avant de se poser la question de la revente d’un bien immobilier neuf acquis en loi Pinel, il est donc indispensable de vérifier que la période d’engagement de location est terminée.

Seuls certains cas spécifiques permettent à un investisseur de revendre son logement neuf avant la fin de son engagement sans que le dispositif Pinel soit remis en cause. C’est le cas notamment lorsque le propriétaire est déclaré invalide ou qu’il a perdu son emploi suite à un licenciement ou encore en cas de décès de ce dernier.