La loi Pinel donne la possibilité de réaliser un investissement immobilier dans le neuf de manière à en retirer des avantages fiscaux. Les réductions d’impôts s’échelonnent en effet de 9 à 12 et 14 % en 2024, en fonction de la durée d’engagement choisie (6, 9 ou 12 ans). En contrepartie, le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions : louer en dessous du marché selon des loyers plafonnés en fonction de leur zone géographique et à des locataires ne dépassant pas un certain plafond de ressources.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut déclarer son bien immobilier à l’administration fiscale soit dès l’achèvement des travaux, soit au plus tard un an après la livraison en indiquant la date de prise de possession. Plusieurs formalités sont à accomplir : déclarer la durée d’engagement choisie et remplir le formulaire de déclaration2044-EB téléchargeable en ligne, joindre la copie du bail et l’avis d’imposition des locataires.

Chaque année suivante, le bilan foncier devra être envoyé au fisc (déclaration d’impôts 2044). C’est à ce moment-là que se déduisent les charges d’exploitation, les intérêts d’emprunt ou les frais de travaux et d’entretien. Le bilan est enfin reporté dans la déclaration 2042. S’il y a un déficit foncier, le montant sera déductible du revenu global imposable (et plafonné à 10 700 €).

Au terme de l’engagement de location, le propriétaire peut très bien continuer à louer son bien, mais cette fois, selon le régime du droit commun. Avant de se décider, il est conseillé d’abord de faire le bilan de cette première période locative et d’étudier le marché de la location.

En effet, si le logement Pinel a été loué par intermittences, il a pu subir des dégradations. De plus, quelques travaux pourront contribuer à revaloriser le loyer. Les normes thermiques et phoniques ont, en outre, pu évoluer depuis la construction : une chaudière plus performante, des vitrages mieux isolés sont des prestations très appréciées aujourd’hui.

Les différentes options de location après Pinel

La location sous le régime du droit commun n’est pas soumise à des plafonds de loyers ou de ressources. Les critères pris en compte pour fixer le loyer sont la surface habitable, les prestations, le quartier. Mais si le propriétaire revalorise le loyer d’un occupant après Pinel, il aura l’obligation d’étaler ce réajustement dans le temps : pas plus de 10 % par an cependant.

Autre solution : donner congé au locataire pour récupérer le bien. Attention, les seuls motifs valables de résiliation d’un bail sont de l’habiter soi-même en résidence principale, de loger un membre de sa famille, ou de le mettre en vente. Il est également possible de loger un enfant étudiant, ou de garder le logement comme pied-à-terre.

La location sous le régime de la LMP (location meublée professionnelle) a l’avantage de proposer un régime fiscal plus intéressant que la location vide. La LMP n’est pas assujettie à la TVA, et les revenus locatifs doivent être déclarés soit en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), soit en société, soit en micro-entreprise si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 70 000 €. Toutes les charges peuvent alors être déduites des loyers perçus : frais d’entretien, frais de gestion locative, intérêts d’emprunts, amortissement du mobilier sur une durée de 5 à 10 ans, amortissement des locaux en fonction de la durée de détention…