Seuls les membres d’une même famille (avec liens de parenté ou d’alliance) peuvent créer une SCI familiale. Ils doivent en outre verser des apports au capital social. L’objectif principal de la SCI est de constituer un patrimoine familial tout en évitant le régime de l’indivision, source d’ennuis et de blocages en cas de séparation, de divorce ou de décès. Dans la mesure où les associés décident de son fonctionnement à travers la rédaction des statuts (définition des pouvoirs du gérant, modalités de cession des parts, règles de majorité pour les décisions, etc.), c’est un dispositif très libre.

Pour créer une SCI familiale, il faut donc en premier lieu rédiger les statuts et les clauses statutaires, c’est-à-dire les modalités de la cession des parts en cas de séparation, de divorce ou de décès de l’un des associés de la SCI. Il faut également prévoir les restrictions éventuelles de cession à des tiers (autres membres de la famille, personnes extérieures). Un gérant doit être désigné par un vote en assemblée générale, et ses pouvoirs doivent être définis à l’avance, tout comme les conditions de vote des décisions prises en assemblée.

Un certain nombre de pièces sont à fournir pour l’enregistrement de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce :
• une attestation de non-condamnation du gérant ;
• le justificatif de l’adresse du siège social ;
• l’attestation de publication au journal des annonces légales ;
• l’attestation des apports ;
• le formulaire MO ;
• les statuts signés par les associés.

Créer une SCI familiale sans apport n’est pas possible, les apporteurs devenant par principe des associés. Il faut donc que chacun apporte sa quote-part en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier). S’il s’agit d’un bien immobilier cédé à la SCI, des droits de mutation devront être payés, soit environ 5 % de la valeur du bien, auxquels s’ajoutent les impôts sur la plus-value.

La constitution d’une SCI familiale a un coût dans la mesure où il vaut mieux faire appel à des professionnels du droit (avocat, notaire) pour la rédaction des statuts. Leurs honoraires varient de 500 à 2 500 €. Mais des modèles gratuits existent. Par ailleurs, il faut procéder aux apports même si aucun montant minimum n’est exigé.

Les avantages sont d’ordre fiscal sur le plan de l’imposition mais aussi de la transmission du patrimoine.

Imposition sur les revenus fonciers

La SCI familiale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers. En outre, seuls 70 % des revenus fonciers sont imposables.

La SCI peut choisir entre l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. En effet, il peut être plus avantageux d’opter pour l’imposition des sociétés lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 38 120 € : ils ne seront taxés qu’à 15 %. Les montants supérieurs à cette somme le seront en revanche à 28 %. Ainsi, les bénéfices réalisés peuvent servir à un autre investissement immobilier.

Droits de succession, donation, transmission de patrimoine

La SCI étant exonérée des droits de donation de parts, les coûts de succession sont réduits. De plus, il est tout à fait possible d’associer des enfants à un projet immobilier sans dépenses supplémentaires.

La transmission peut être organisée par une répartition entre nus-propriétaires (en général, les enfants) et les usufruitiers (les parents). Le paiement des droits de succession sera alors différé.

La SCI familiale facilite également l’acquisition et la transmission du patrimoine immobilier (résidence principale, secondaire, locative) au sein du couple en union libre (non pacsé) ou marié sous le régime de la séparation de biens grâce au démembrement de propriété (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit). Ainsi, les situations dramatiques de l’indivision seront écartées : personne ne pourra exiger la vente des biens en cas de décès ou de séparation, comme c’est souvent le cas dans une indivision. Par ailleurs, l’associé qui quitte la SCI doit obligatoirement trouver un repreneur de ses parts. En ce sens, la SCI conserve le patrimoine.

Enfin, la SCI familiale autorise la donation aux enfants mineurs, le donateur en conservant la gestion jusqu’à la majorité.