L’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) permet à l’acquéreur de bénéficier de frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien. Ces frais comprennent des taxes, les émoluments de formalités et les honoraires du notaire. Ils s’établissent comme suit :

• la taxe de publicité foncière (0,715 % du prix du bien),
• la contribution de sécurité financière (0,10 % du prix du bien avec au minimum 15 €),
• les honoraires du notaire (pourcentage du prix du bien TTC en fonction de tranches de montants),
• les émoluments de formalités (tarifs fixes d’environ 1 000 €).

Bon à savoir : Depuis la loi Macron, le notaire peut consentir une baisse de ses honoraires d’un montant de 10 % sur toute transaction dépassant 150 000 €. Si la transaction est inférieure à 150 000 €, les honoraires sont plafonnés à 10 % du montant du prix du bien.

Les promoteurs ont l’obligation de respecter la réglementation thermique et acoustique en vigueur. Un atout pour l’acquéreur d’un logement neuf puisqu’il bénéficie de tout le confort : optimisation de la lumière naturelle, consommation énergétique maîtrisée grâce à une isolation thermique et un système de chauffage performants.

Quant à l’isolation acoustique, la réglementation fixe le niveau sonore maximal à 65 dB pour les bruits d’impacts et à 30 dB contre les bruits extérieurs.

Les acquéreurs dans le neuf bénéficient également des normes relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR) : circulation aisée dans le logement, aménagements spécifiques dans les parties communes de l’immeuble, dans l’ascenseur et les escaliers, places de parking réservées.

Qu’il s’agisse d’investir dans sa résidence principale ou dans l’immobilier locatif, les avantages fiscaux sont importants.

Tout d’abord, les propriétaires peuvent être exonérés de la taxe foncière durant deux ans, selon les communes. Ensuite, des exonérations sont accordées aux investisseurs en lois Pinel et Censi-Bouvard.

Pour ce qui concerne la loi Pinel, le propriétaire doit s’engager à louer pendant un certain temps. L’avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement locatif : pour 6 ans, il pourra déduire de son impôt 12 % (soit 36 000 € au total) ; pour 9 ans, la réduction s’élève à 18 % (54 000 € au total) et pour 12 ans, l’avantage fiscal total s’élève à 63 000 €. L’investissement ne doit pas excéder 300 000 €.

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs LMNP (Loueur meublé non professionnel). Les revenus fonciers sont alors imposables selon le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). L’avantage est que l’imposition ne porte que sur 50 % des revenus locatifs. Mieux, au régime réel, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur immobilière du logement neuf en 30 ans.

Dernier avantage fiscal de l’immobilier neuf : si le logement est destiné à la location (9 mois au minimum), la TVA est récupérable.

Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt sans intérêt, hormis l’assurance de prêt qui reste obligatoire. Il est destiné aux particuliers qui n’ont pas été propriétaires au cours des deux années précédant l’achat immobilier neuf, et aux primo-accédants. Ses avantages sont nombreux :

• financement jusqu’à 40 % du prix du logement neuf,
• délai de remboursement jusqu’à 25 ans pour une VEFA,
• franchise de remboursement permettant d’augmenter sa capacité d’emprunt.

L’accord de la banque est soumis à conditions : acheter sa résidence principale et l’occuper au moins 8 mois dans l’année. Toutefois, il est possible d’en bénéficier en vue d’investir dans sa résidence principale à la retraite. Dans ce cas, l’acquéreur doit l’habiter dans les 6 années qui suivent la signature chez le notaire.

Sur le plan financier, le montant du PTZ dépend des revenus du ménage, de la composition de la famille et de la zone géographique du programme immobilier. Enfin, la construction doit répondre aux normes de la réglementation thermique (RT 2012, RT 2020).