Le patrimoine des associés est protégé. En effet, la SCI en tant que personne morale est l’unique détentrice des biens immobiliers. En cas de problème financier, les banques devront se retourner d’abord contre elle, puis contre les associés dans un deuxième temps. Mais comme seules les parts sociales sont saisissables, il devient très compliqué pour une banque ou un autre créancier de vendre les parts sociales d’un associé. De la même façon, il lui est impossible d’engager des actions contre tous en même temps. Par ailleurs, si les associés ont bien effectué des apports, il leur sera plus facile d’obtenir des crédits pour investir.

La transmission du patrimoine est plus simple. Il est ainsi possible d’organiser sa succession vers ses enfants ou son conjoint. Chacun d’entre eux se verra attribuer des parts sociales qu’il sera libre de vendre ou non sans mettre en danger le patrimoine immobilier, ce qui n’est pas le cas dans le régime de l’indivision, où chaque indivisaire peut y mettre fin en réclamant le partage. Les parents pourront conserver la gestion des biens. Une SCI familiale est donc particulièrement adaptée à ce type de montage.

Les avantages fiscaux sont indéniables. Le régime fiscal de la SCI est normalement assujetti à l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que la SCI est transparente, elle n’a pas de bénéfices à déclarer à l’administration fiscale. Ce sont les associés qui sont imposés directement sur les revenus fonciers perçus en fonction de leur quote-part. Il leur est possible de déduire les charges divisées entre chacun (frais de gestion, taxe foncière, travaux d’entretien…). Le principal avantage de cette imposition est que le déficit foncier sera imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et que tout ce qui sera au-dessus sera imputé sur les années à venir.

Mais la fiscalité de la SCI étant flexible, il est également possible d’opter pour l’imposition sur les sociétés dont les avantages sont tout aussi intéressants. Dans ce cas, la SCI est dite opaque. Les bénéfices seront alors calculés selon les règles des BIC et imposés à15 %. Les associés quant à eux ne sont pas imposables tant que la société ne verse pas de dividendes. Mais si elle en distribue, les parts sociales seront imposées à 5 % seulement.

En cas de vente, l’associé sera imposé sur les plus-values réalisées. La SCI peut bénéficier du dispositif Pinel et donc des réductions sur l’impôt à payer selon la durée de l’engagement locatif (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, ou 21 % pour 12 ans) et dans la limite de 10 000 € par an. Pour en bénéficier, il faut donc opter pour l’imposition sur le revenu et être attentif à la limite des 10 000 € (si l’on dépasse, ce n’est pas forcément intéressant). La loi Pinel est également plus contraignante : loyers et ressources des locataires plafonnés.

Chaque associé peut vendre ses parts facilement, et le patrimoine immobilier est conservé. Avec l’accord des associés, celui qui quitte la SCI devra déposer au siège la notification de la cession de ses parts et le nom du nouvel associé pour qu’elle soit enregistrée. À noter qu’il peut aussi céder ses parts à ses associés actuels.

La SCI comporte peu d’inconvénients ou de contraintes. Le seul pourrait être le formalisme juridique. Une gestion comptable est obligatoire, et une assemblée générale annuelle minimum devra être prévue avec un ordre du jour pour présenter les comptes de l’exercice, avec rédaction d’un procès-verbal.