La SCI pour une succession plus sereine

Préférer passer par une Société Civile Immobilière (SCI), et particulièrement une SCI familiale, à la place d’une succession plus traditionnelle permet de prévenir des difficultés éventuelles. La transmission de bien peut, parfois, se révéler un vrai casse-tête.

Prévenir l’indivision

Lors d’une succession « normale », les héritiers deviennent propriétaires du ou des biens légués, à hauteur de la part dont ils sont les bénéficiaires, selon le régime dit de l’indivision. Avec ce régime, certaines décisions, telles que vendre le bien par exemple, se doivent d’être prises à l’unanimité. De plus, dans certains cas, comme le renouvellement ou la conclusion de baux de location, il est nécessaire que la majorité des deux tiers des indivisaires soit d’accord.

En partant de ce constat, opter pour une SCI familiale succession pour acheter un logement par exemple, donne l’opportunité à vos héritiers d’éviter l’indivision. En cas de décès, chaque personne détient une fraction du bien immobilier, via la propriété des parts sociales de la SCI.

Les étapes à suivre

Il faut bien évidemment honorer différentes étapes pour créer une SCI. En commençant, tout d’abord, par l’immatriculer au greffe du Tribunal de commerce. Si un bien immobilier a déjà été acheté, il est possible de le considérer comme un « apport en nature » pour le capital de la SCI. Si le bien immobilier n’a pas encore été acheté, vous pouvez le négocier directement via votre SCI.

Au moment de la création de la société, il faut décider de la répartition du capital. Vous êtes en droit de garder la majorité des parts, pour conserver le pouvoir décisionnaire. Le reste du capital est réparti entre les héritiers. Chaque successeur devient un nouvel associé de la société et reçoit des parts de la SCI. À ce titre, ils peuvent être consultés dans cette gestion de patrimoine.

Mettre en place une Société Civile Immobilière pour administrer son héritage donne l’opportunité de limiter les risques et les éventuels blocages entre les héritiers. Un gérant de la SCI est ainsi nommé et c’est cette personne qui prend les décisions nécessaires. La transmission du patrimoine immobilier se passe de cette manière, sans d’éventuels conflits lors d’une période émotionnelle souvent difficile.

L’abattement et les avantages fiscaux de la SCI

La SCI familiale procure des avantages fiscaux non négligeables. Les droits de mutation à régler au moment d’une cession, d’une donation ou lors de la succession SCI en cas de décès sont effectivement diminués. Ils sont de ce fait calculés sur la base du prix des parts de la société (en tenant compte de dettes éventuelles).

De plus, le calcul droit de succession SCI se fait après déduction d’un abattement qu’il est possible de renouveler tous les six ans. Durant la transmission d’un immeuble, vous avez l’opportunité de profiter d’une exonération complète des droits de donation en donnant tous les six ans une partie des parts sociales.

Le cas du conjoint survivant

La création d’une SCI familiale sur une habitation est un moyen efficace pour protéger le conjoint survivant. L’usufruit et la nue-propriété des parts sociales sont distribués comme suit :
• la nue-propriété de la moitié des parts, n° 1 à 50, ainsi que l’usufruit de l’autre moitié, n° 51 à 100, sont détenus par un conjoint ;
• le reste appartient à l’autre concubin, soit la nue-propriété n° 51 à 100 et l’usufruit n° 1 à 50.

Lors de la mort d’un conjoint, le concubin survivant acquiert la possession totale des parts sociales dont il était le nu-propriétaire. Il garde également la jouissance totale du bien immobilier.

Le cas d’une famille recomposée

Dans une SCI composée par deux personnes mariées, il y a la possibilité que les statuts prévoient que la société perdure avec le seul concubin survivant. Cette option est parfois privilégiée quand la SCI est constituée de famille recomposée. Elle perdure donc avec le conjoint survivant, devenu l’unique associé. Cette solution vise à empêcher que le concubin survivant ne soit obligé d’abandonner la SCI à la demande des successeurs de l’époux décédé.

Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ?

Lors du décès d’un associé, la SCI persiste avec les successeurs de l’associé décédé. Ces derniers ont en effet la possibilité d’acquérir le patrimoine du défunt, dont ses parts sociales. Aucune procédure d’agrément n’est demandée si les successeurs n’étaient pas dans la SCI. La seule exception à cette option concerne le conjoint décédé ayant octroyé par testament une partie ou l’ensemble de ses parts sociales à une entité morale (association ou société). Il est également envisageable que les statuts présentent des restrictions à l’assimilation des successeurs dans la SCI. Il faut l’agrément des associés survivants pour statuer sur la poursuite de la SCI. L’assemblée générale se réunit pour argumenter sur cet agrément. Il est nécessaire que la majorité soit d’accord pour accepter ou refuser une quelconque décision. Il est également envisageable que l’assemblée générale se prononce pour une transformation ou pour une dissolution de la SCI familiale.