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L’ACHAT EN DEMEMBREMENT : définition
L’achat en démembrement permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier et de le mettre à entière disposition pendant 15 ans à une société publique ou privée qui va conserver l’usufruit et qui va s’occuper de sa location et de la gestion de ce patrimoine immobilier.
Le bien immobilier est partagé entre les deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’achat en démembrement simple est un système encadré par le Code Civil. Celui qui achète l’usufruit peut jouir de l’utilisation et/ou de l’occupation de ce bien ou devenir le bailleur social. Quant au nu-propriétaire, celui-ci détient le titre de propriété du bien, il possédera la pleine propriété et deviendra donc propriétaire une fois le remembrement mis en place c’est-à-dire lorsque l’usufruitier cédera ses droits au nu-propriétaire (maximum 15 ans après l’achat). L’âge de l’usufruitier ou du donateur définit les valeurs respectives entre l’usufruit et la nue-propriété.
LES AVANTAGES DE L’ACHAT EN DEMEMBREMENT
L’achat en démembrement permet de payer un bien immobilier à 60% de sa valeur : les nus propriétaires ne financent que 60% de sa valeur mais récupèrent 100% du bien au terme du bail. Un achat en démembrement est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de devenir propriétaire. Chacune des parties (nu propriétaire et usufruitier) obtient des avantages fiscaux grâce au démembrement immobilier ou à un démembrement temporaire.
- Un investissement et un placement financier rentable : le nu-propriétaire n’a aucune charge dans le cas d’un achat en démembrement. Elles sont transférées à l’usufruitier (entretien, taxe foncière, grosses réparations...). L’usufruitier est d’ailleurs celui qui va percevoir les loyers et par conséquent les revenus complémentaires.
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- Une exonération de fiscalité pendant toute la période du démembrement : vous ne payez pas d’impôt sur le revenu et pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur ce bien.
- Une facilité de transmission du patrimoine aux descendants ou conjoint survivant.
L’ACHAT EN DEMEMBREMENT AVEC DESCENDANT
L’achat en démembrement avec descendant est une solution connue pour pouvoir léguer à ses enfants ou petits-enfants un bien ou un patrimoine immobilier. Dans ce cas-ci, l’usufruitier est acheté par les parents avec un usufruit réversible si l’un des deux parents décède. Lorsque le dernier des parents décédera, les enfants ou petits-enfants obtiendront alors la pleine propriété du bien (exemple : une résidence principale).
Cette solution d’achat en démembrement avec descendant s’applique aussi pour les couples non mariés ainsi que les familles recomposées. Dans ce cas, ce sera un démembrement croisé et ils pourront chacun obtenir 50% de l’usufruit du bien. La transmission du bien se fera alors progressivement jusqu’au décès des deux parents et ainsi, les héritiers percevront la pleine propriété du bien.
Vous vous posez des questions : comment céder un bien du marché immobilier en nue-propriété, quel est le barème de l'usufruit, comment calculer la valeur de l'usufruit, comment se passe le cas échéant la donation, que se passe-t-il en cas de décès de l'usufruitier, peut-on faire un investissement en usufruit temporaire ?... Duret Promoteur vous conseille dans la gestion de patrimoine, contactez-nous.
