L’apport personnel dans un projet immobilier

Vous envisagez d’acheter un logement, une maison ou un appartement ? Dès lors que vous devez souscrire un crédit immobilier pour cela, il y a de fortes chances pour que votre banque vous réclame un apport personnel. C’est une condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier… ou presque ! Qu’est-ce que l’apport personnel dans le cadre d’un projet d’achat immobilier ? Est-ce vraiment obligatoire ? Peut-on devenir propriétaire sans apport et emprunter sans apport ? Faisons le point.

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Dans la majorité des cas, l’accession à la propriété n’est possible qu’à condition d’en passer par un emprunt bancaire. Pour une raison simple : les primo-accédants ne peuvent pas compter sur la revente d’un bien existant ni sur une épargne personnelle suffisamment conséquente pour financer leur projet immobilier.

Or, dans le cadre d’une demande de prêt ou demande de crédit, la plupart des banques exigent des emprunteurs qu’ils injectent une partie de la somme désirée dans le crédit : c’est ce qu’on appelle l’apport personnel. Ce montant, généralement fixé à 10 % du prix du logement convoité (a minima), sert à couvrir les frais de notaire qui représentent autour de 7 % à 8 % du coût total. L’apport personnel permet à la banque de ne pas financer plus de 100 % du montant de l’opération… Et de vérifier, au passage, la capacité à rembourser / capacité d’épargne (et de sérieux) de l’emprunteur ! Libre à ce dernier d’apporter une somme plus conséquente (20 %, 30 %...) en fonction de ses moyens, ce qui lui permet de négocier des avantages en termes de taux d’intérêt ou de frais de dossier.

Dans quels cas peut-on devenir propriétaire sans apport ?

Dans certains cas de figure, il est toutefois possible de devenir propriétaire sans apport personnel. Pour comprendre comment, il faut savoir que la banque s’appuie sur un certain nombre de critères pour choisir d’octroyer (ou pas) une somme d’argent à un emprunteur dans le cadre de son projet d’achat immobilier : sa capacité d’emprunt, son taux d’endettement maximal, sa situation professionnelle, son profil d’épargnant et la qualité de son dossier. Le but du jeu : s’assurer qu’il pourra rembourser ses mensualités sans faillir. Ces paramètres sont autant de leviers sur lesquels il est possible de jouer pour devenir propriétaire sans apport. Quelques conseils.

  • Mettez en valeur la stabilité de votre situation professionnelle. L’apport personnel est une garantie pour la banque ; mais cette garantie peut aussi prendre la forme d’une situation professionnelle stable. Si vous avez un CDI et de l’ancienneté dans votre entreprise, c’est un excellent point à faire valoir. Si vous êtes entrepreneur depuis de longues années avec des bilans comptables positifs, c’est également un argument de poids.
  • Montrez que vous êtes un épargnant sérieux. Au moment où vous déposez une demande de prêt immobilier, vous devez vous assurer d’avoir un profil emprunteur blanc comme neige. Les découverts et les dépenses compulsives sont autant de mauvais signes que la banque ne manquera pas d’interpréter à vos dépens. Les revenus sont ici moins importants que le sérieux dans la gestion du budget mensuel : un établissement préfère prêter de l’argent à quelqu’un qui gagne peu, mais qui parvient à épargner, qu’à une personne jouissant de revenus élevés qui passe son temps dans le rouge.
  • Présentez un dossier de demande de prêt complet. C’est une façon d’accélérer la procédure, mais aussi de prouver votre sérieux. Pour rappel, ce dossier doit contenir : un justificatif d’identité, un justificatif de domicile (il est indispensable d’être résident français pour pouvoir acheter un bien immobilier à l’aide d’un emprunt), les trois relevés bancaires les plus récents, les trois dernières fiches de paie, ainsi que les avis d’imposition des deux années écoulées.
  • Appuyez-vous sur un projet de qualité. Les banques sont sensibles à la qualité de votre projet d’achat immobilier. Comprenez : au potentiel du logement convoité, qui doit être facile à revendre en cas de besoin, ou rentable s’il s’agit d’un investissement locatif.

En respectant ces conseils, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté pour devenir propriétaire sans apport.

Les aides à l’achat immobilier peuvent-elles servir d’apport ?

Il existe un autre moyen de devenir propriétaire sans apport : la somme injectée au titre de l’apport personnel peut prendre la forme d’une aide publique. Ces aides à l’achat immobilier sont nombreuses et peuvent s'obtenir sous formes de prêt immobilier aidé, accordé sous conditions de ressources notamment : prêt à taux zéro, prêt conventionné (qui s'obtient auprès d'un organisme financier ayant passé un accord avec l’Etat), prêt Action logement, prêt fonctionnaire, PAS ou Prêt Accession sociale… À condition d’être éligible, vous pouvez financer une partie de votre opération avec une ou plusieurs de ces aides, sans avoir besoin de puiser dans votre épargne !