Vous avez envie de construire un patrimoine grâce à la location d’un logement ? Ce placement ne doit pas s’improviser. Avec notre guide complet, retrouvez de nombreux conseils pour investir dans l’immobilier locatif en toute sérénité.

 

Les avantages de l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif vous assure une rente régulière grâce aux loyers perçus. Certains dispositifs vous offrent même la possibilité de réduire vos impôts. Vous disposez de cet argent comme bon vous semble : épargne, complément de retraite, transmission. Vous construisez un patrimoine et protégez votre famille. En cas de revente, selon le bien et son emplacement, vous pouvez espérer une belle plus-value.

Enfin, en choisissant d’investir dans un logement neuf, vous profitez des garanties constructeur, dont la garantie décennale. Vous êtes à l’abri des mauvaises surprises qu’on peut parfois rencontrer dans l’ancien.

 

Ce qu’il faut savoir avant d’investir

Avant de vous lancer dans cette opération, prenez le temps de bien vous informer. Tout d’abord, définissez vos objectifs : loger vos enfants, vous créer un complément de salaire, réduire vos impôts ? Ensuite, en fonction de vos plans, renseignez-vous sur :

  • les logements et le type de location que vous souhaitez proposer (vide ou meublée) ;
  • l’état du marché locatif dans la zone que vous visez ;
  • le montant du loyer sur des biens similaires.

Enfin, faites le point sur votre patrimoine. Quels sont vos moyens financiers ? À quelle hauteur êtes-vous imposé ? Pensez-vous acheter seul, en couple ?

En adoptant une stratégie globale et pertinente, vous pourrez réaliser la meilleure opération pour sécuriser votre avenir et celui de vos proches.

 

Le choix de l’emplacement

Ce choix doit être réfléchi en ayant en tête :

  • Votre locataire idéal. Le mieux est de se mettre à sa place. Où aimeriez-vous vivre si vous étiez cette personne ? Par exemple, un étudiant voudra habiter vers le campus ou en centre-ville près des transports. Une famille recherche la proximité des écoles ou des crèches.
  • La revente. Pensez à la qualité du bien pour qu’il trouve facilement un acquéreur si vous décidez de vous en séparer. C’est indispensable, d’autant plus dans les zones où la tension immobilière est moins importante que dans les métropoles.
  • Le marché locatif. Sélectionnez des secteurs où la demande locative est forte comme des agglomérations dynamiques pour louer sans difficulté. Vérifier plus précisément l’état de l’offre et de la demande du quartier que vous visez.

 

Dans quel type de logement investir ?

Les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais les locataires changent plus souvent. Pour les grandes superficies, c’est l’inverse : la rentabilité locative est moins élevée, mais les personnes qui y vivent y restent plus longtemps. Là encore, raisonnez en fonction de votre locataire cible : un studio pour un étudiant, un T3 pour un couple avec enfant.

Prenez en compte la performance énergétique du logement. Avec la loi Climat et Résilience de 2021, certains biens très énergivores ne pourront plus être loués dès 2025. Les appartements anciens, moins chers à l’achat, demanderont peut-être d’importants travaux de rénovation. Choisissez à minima des produits classés D. En optant pour du neuf, vous disposez d’habitats classés A ou B, peu énergivores et peu coûteux en entretien les premières années.

 

Comment financer l’achat d’un logement locatif ?

Votre budget va déterminer le bien que vous pouvez acquérir. À moins de détenir la totalité de la somme, vous allez certainement avoir recours à un crédit. Les loyers serviront alors à rembourser une part plus ou moins importante de la mensualité. Les organismes financiers que vous allez solliciter vont examiner votre dossier. Ils vont notamment vérifier que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % et que votre projet tient la route. Certaines banques se montrent très exigeantes sur le montant de l’apport personnel. N’hésitez pas à comparer les propositions et à faire des simulations objectives pour mesurer la viabilité de votre opération.

 

Vaut-il mieux louer un bien vide ou meublé ?

En location nue, la durée du bail est de 3 ans. Le locataire doit généralement vous avertir 3 mois avant de quitter le bien (1 mois en zone tendue). Les sommes des loyers sont imposées dans la catégorie revenus fonciers. Il existe 2 régimes selon le montant annuel : micro foncier (<15 000 €) ou réel (>15 000 €). Vous pouvez profiter de dispositifs tel que le Pinel, pour optimiser votre fiscalité.

 

En location meublée, le bail est de 1 an (9 mois pour les étudiants et 10 mois pour un bail mobilité). Le logement devra être meublé avec des équipements qui permettent une installation immédiate et dont la liste est fixée par décret. Avec le statut LMNP (loueur meulé non professionnel), il existe 2 régimes : le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le réel. Avec ce dernier, vous pouvez déduire les charges et les amortissements pour diminuer votre imposition, voire créer un déficit foncier.

 

Comment fixer le prix d’un loyer ?

Pour déterminer une fourchette adéquate, regardez les annonces immobilières et sélectionnez les biens similaires. Vérifiez s’il existe un dispositif d’encadrement des loyers dans la commune que vous ciblez. Enfin, restez raisonnable : votre bien sera plus rapidement loué si le loyer est dans les prix du marché. De plus, vous avez plus de chance de fidéliser votre locataire.

Pensez également au montant des charges locatives. Elles correspondent aux consommations d’eau et de chauffage collectif, à l’utilisation d’un ascenseur ou des parties communes.

Vous avez la possibilité de confier la gestion locative à une agence immobilière, qui s’occupera de louer votre bien, verser les loyers, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie, etc. En achetant avec le dispositif LMNP (location meublée non professionnelle), le bien est entièrement mis entre les mains d’un gestionnaire professionnel, qui meuble, équipe et entretient le logement, trouve des locataires fiables, réalise les états des lieux, garantit et verse les loyers à l’investisseur, etc.

Comment choisir un bon locataire ?

Il faut déjà mettre le bien en location via des annonces immobilières. Comment savoir si la personne intéressée par votre logement est fiable ? Lors de votre rendez-vous, prenez le temps d’échanger. Votre ressenti est un élément primordial, vous devez avoir confiance. Elle peut remplir un dossier complet qui atteste de son identité, de sa solvabilité et de la justification d’un revenu ou d’une pension. Enfin, demandez un dépôt de garantie ou une caution solidaire.
Pour rappel, vous pouvez faire appel à une agence immobilière dont l’expertise est avérée et sélectionnera pour vous le bon locataire. Avec le dispositif LMNP, la question du locataire ne se pose pas pour vous, c’est le gestionnaire qui s’en charge. Il trouvera tout intérêt à en identifier un solvable, puisque les loyers sont garantis à l’investisseur.

 

Comment gérer son investissement locatif ?

Deux possibilités s’offrent à vous :

  • Le faire vous-même. Sans intermédiaire, vous êtes en contact avec votre locataire. Même si cela n’a rien d’insurmontable, il convient néanmoins de bien vous informer sur la législation et la gestion locative.
  • Déléguer à un partenaire de confiance. En confiant votre bien à un professionnel de l’immobilier, vous vous assurez de la pérennité de votre investissement locatif : choix des candidats, prise en charge de l’administratif… C’est l’assurance d’un bien géré en toute sécurité.

 

Nos spécialistes sont à votre service. Contactez-les pour discuter de votre projet d’investissement locatif.